Quel recours après achat d'une maison fissurée ?

Quelles sont vos chances de remporter un recours en vices cachés ?

L'achat d'une maison est un investissement majeur, impliquant souvent un fort endettement bancaire.

La découverte de fissures structurelles après l'achat est alors source de stress et d'inquiétude. Chacun sait, précisément ou non, que de tels problèmes impliquent de lourdes réparations. Et cela fait peur.

Vous venez d’acheter une maison ancienne. Un coup de cœur. Mais elle présente d'inquiétantes fissures que vous n’aviez pas remarquées. Que faire si vous vous retrouvez dans cette situation délicate ?

Voici les étapes à suivre pour gérer efficacement cette problématique.

Peut-on considérer que les fissures sont des vices cachés ?

Le vendeur d’un bien immobilier ancien est tenu d'assurer que la propriété est exempte de tout défaut ou vice caché compromettant son usage prévu.

Ces problèmes, s'ils étaient révélés, pourraient diminuer tellement la valeur de l'habitation que l'acheteur ne l'aurait pas achetée, ou aurait offert un prix inférieur.

Les fissures sont la plupart du temps visibles sur les murs et façades. En tant qu’acquéreur, vous êtes normalement censé les avoir vues. Dans le compromis de vente, une clause détaillant que l’acquéreur achète le bien en l’état est aussi souvent présente.

Dans certains rares cas, elles peuvent toutefois relever d’un vices cachés.

Par exemple, si les fissures étaient masquées au moment de la visite par de la végétation en extérieur ou un meuble à l’intérieur du logement.

Si le vendeur ne vous a pas informé de la gravité du problème de fissures, en vous masquant certaines informations clés, la situation peut être analysée.

Un sinistre passé déclaré en catastrophe naturelle ou des devis de travaux à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour les réparations. Il s’agit d’informations importantes qu’un vendeur diligent doit normalement vous signaler.

Néanmoins, on ne vous cache pas qu’il est difficile de faire passer pour vices cachés des fissures structurelles. Surtout lorsque le vendeur du bien n’est pas un professionnel.

Et si le vendeur est de mauvaise foi ?

Il arrive que des vendeurs rebouchent les fissures et fassent des travaux d’embellissement avant vente. Leur objectif étant alors de vendre leur maison en limitant les défauts visibles et d’optimiser ainsi le prix de vente.

Dans l’hypothèse où vous parvenez à démontrer la mauvaise foi du vendeur ou de l’agent immobilier par rapport à une problématique de fissures, alors le recours en vices cachés est plus facile. Il est même parfois possible d’aller chercher un dol (intention volontaire de masquer certains vices).

Mais il faudra documenter votre démonstration avec des éléments factuels et certains. Des photos, des témoignages, l’avis de spécialiste… Le recours à un avocat en droit immobilier et à un expert bâtiment indépendant est souvent nécessaire.

Il convient donc de peser le pour et le contre avant d’engager une procédure amiable ou judiciaire à l’encontre du vendeur.

Jurisprudence à propos des fissures, vices cachés et bilan avant vente

Il est fréquent que les vendeurs de biens avec fissures, professionnels ou non, réalisent des bilans avant vente.

Or, si un rapport d’expertise est joint au compromis de vente, les chances d’un recours en vices cachés sont faibles, voire nulles.

La décision de Cour de Cassation (Cass. Civ. 3, 21 décembre 2023, 22-21.234) confirme cela : les fissures, d'ordre structurel, présentes lors de la signature de la promesse de vente, ayant conduit les bénéficiaires à faire réaliser une étude par un ingénieur-conseil, qui n’ont pu échapper à un acquéreur normalement diligent, ne peut donner lieu à une action en garantie des vices cachés.

Motivés pour engager une procédure pour vices cachés ?

Si vous décidez de poursuivre une action en justice pour vice caché, il est essentiel d'avoir des preuves solides.

Cela inclut nécessairement un rapport détaillé par un expert en bâtiment et toutes les communications avec le vendeur concernant les fissures.

La procédure peut être longue et coûteuse, mais si elle est réussie, vous pourrez obtenir une réduction du prix de vente ou l'annulation de la vente.

Vous avez besoin d’aide ? Nous sommes là pour vous accompagner sur le plan technique ou juridique. Expliquez nous votre situation et nous vous mettrons en lien avec un de nos experts ou avocats-conseil intervenant au sein du réseau Fissuration.fr